Los proyectos inmobiliarios no son la excepción y están inmersos dentro de la economía local, del país y del mundo. No es posible aislar el riesgo del contexto económico del rubro inmobiliario. Los compradores de inmuebles son los primeros en sentir esos efectos y todo ello afecta directamente la venta y el interés del mercado.
En el gremio inmobiliario como una variable es importante considerar el riesgo cambiario como variable externa que sí afecta nuestro resultado. Lo ideal es poder iniciar la venta de los inmuebles en moneda local para no vernos afectados por la fluctuación del tipo de cambio. Muchos empresarios venden sus inmuebles en moneda extranjera por costumbre y porque comercialmente es más vendedor un inmueble en dólares que en moneda nacional. Lo que ocurre es que si venden en dólares y realizan sus compras en moneda local (como la mano de obra y materiales), entonces tendrán menos soles para cubrir sus gastos, lo que puede generar un déficit en el presupuesto. Esto puede ser grave si no se toman medidas a tiempo porque no es posible cambiar el precio de venta acordado con el comprador del inmueble.
Una pregunta recurrente es si estamos frente a una burbuja inmobiliaria, luego de la crisis del mercado norteamericano conocido como subprime, que es una modalidad crediticia del mercado financiero de Estados Unidos que se caracteriza por tener un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Es el efecto de créditos baratos y con poco control para la compra de inmuebles, lo que conlleva a un incremento de los precios en el mercado en vista de la gran demanda suscitada. Un crédito barato permite que muchas familias accedan a viviendas, lo que reactiva el mercado inmobiliario de una manera inesperada con un crecimiento poco sostenible (Gramlich, 2004). Como ejemplo tenemos casas en zonas residenciales de La Florida que normalmente costaban alrededor de $ 150 000, las cuales llegaron a venderse por encima de los $ 500 000. Esto era muy bueno para los vendedores y especuladores, pero los compradores emocionados tomaban los créditos con muy poca o nada de inicial y se encontraron luego de algunos años con propiedades que no pudieron mantener y menos pagar. Estos créditos entraron en default (incumplimiento en el pago de cuotas), con lo cual los bancos se hicieron de propiedades sobrevaluadas, las cuales tuvieron que ser rematadas, y ocasionaron pérdidas importantes para las instituciones 1 bancarias.
En nuestro mercado podemos estar tranquilos. Los bancos no regalan los créditos, ya que si bien las tasas de interés han bajado, los niveles de evaluación crediticia de los clientes son muy estrictos, así como el control de la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) sobre las instituciones financieras (IFI). Esto permite obtener unos créditos hipotecarios sanos que deben sostenerse en el plazo del contrato que oscila entre 15 y 20 años en promedio.
El incremento de los precios de los terrenos seguirá subiendo en la medida de que la demanda por terrenos con potencial prosiga, entonces los precios por terrenos seguirán subiendo. Esto continuará hasta que el mercado llegue a un tope en los precios de venta. En la actualidad, ya se pueden identificar sectores con sobreoferta de unidades inmobiliarias, lo que refleja un estancamiento de precios e inclusive una reducción de precios de venta. En el tiempo, este descenso de precios de venta también podría generar una reducción en los precios de los terrenos.
Comparativamente con el sector latinoamericano y las otras capitales, el mercado inmobiliario peruano presenta un retraso importante; sin embargo, con su ingreso a este y la consistencia del resultado económico, se trata de recuperar y equipararse. Según el estudio “Relevamiento Inmobiliario de América Latina” (RIAL) del Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella de Argentina, Lima ocupa el octavo lugar de una lista de quince ciudades latinoamericanas evaluadas por el costo de metro cuadrado de sus distritos (diario Gestión, 2017), lo cual evidencia una recuperación y un crecimiento en el mercado inmobiliario.
Estas razones, sostenidas además en el creciente déficit inmobiliario a nivel nacional, muestran que estamos muy lejos de una burbuja inmobiliaria. El mercado de créditos hipotecarios está creciendo permanentemente y de forma favorable con la cobertura adecuada de los bancos y con un control permanente por parte de la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS), la entidad que controla y supervisa el sistema financiero.
1Discurso del gobernador de Estados Unidos de América, Edward M. Gramlich, en el Financial Service Roundtable Annual Housing Policy Meeting llevado a cabo en Chicago, Illinois, en mayo de 2004. (Fuente https://www.federalreserve.gov/boarddocs/speeches/2004/20040521/#pagetop)